Dấu hiệu rất xấu của bất động sản trong nước: Lượng giao dịch giảm 86%

Sự sụt giảm mạnh, gần 90% lượng giao dịch thành công trên thị trường bất động sản (BĐS) chỉ trong vài tháng là một dấu hiệu xấu, nó có thể báo trước trạng thái "ngủ đông" giữa hè của thị trường này. Rủi ro của các NHTM có thể tăng cao trong các cam kết ngoại bảng vì trái phiếu BĐS...

Lượng giao dịch BĐS thành công giảm mạnh

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS quý I/2021, có 25.386 giao dịch bất động sản thành công, tổng lượng giao dịch thành công giảm chỉ bằng khoảng 86% so với Quý IV/2020. Nhìn chung, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân, số lượng giao dịch bất động sản nhà ở cao cấp giảm hơn so với Quý trước.

Những người nghiên cứu, theo dõi hoặc trực tiếp kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam đều biết rằng không phải giá BĐS mà là số lượng các giao dịch thành công BĐS mới là dấu hiệu tốt nhất đo lường sự ấm - lạnh của thị trường này. 

Ngoài ra, đặc trưng cơ bản của thị trường BĐS Việt Nam là sức tăng trưởng của thị trường phụ thuộc rất lớn vào sự mở rộng hay co hẹp của tín dụng, cung tiền đổ vào thị trường này. Theo số liệu vĩ mô, thị trường BĐS trong nước ấm lên khi tín dụng BĐS tăng mạnh và rơi vào suy trầm, thậm chí đóng băng khi cung tiền co lại và/hoặc tín dụng BĐS bị siết chặt. Lý do là do các nhà phát triển thị trường BĐS Việt Nam (các doanh nghiệp BĐS) năng lực tài chính còn yếu, tăng trưởng doanh nghiệp nóng, lạnh còn nhờ sự thuận buồm xuôi gió của các dự án sáng giá, tọa lạc vị trí đẹp. 

Nhưng rủi ro chính sách với các dự án vàng như vậy cũng rất cao do công tác quy hoạch, đền bù thiếu minh bạch hoặc được xử lý không thấu đáo, quy định pháp luật về vấn đề này cũng nhiều vướng mắc do chênh lệch giữa giá BĐS theo quy định và giá thị trường. 

Hơn môt năm trước, ngày 25/01/2020, Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova (gọi tắt là Novaland) đã gửi Đơn cầu cứu khẩn cấp tới Bộ trưởng Bộ xây dựng đề nghị tháo gỡ khó khăn cho dự án hơn 30 ha đất tại Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh đang buộc phải dừng thi công trong suốt 2 năm qua. Trong đơn, Novaland cho biết dự án bị đình trệ tại Thủ Thiêm có thể khiến Tập đoàn này phá sản, tạo ra 50.000 tỷ đồng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước. Ngoài ra, khoản tiền đầu tư của 250.000 khách hàng, nhà đầu tư vào BĐS thuộc dự án này (một phần cũng đến từ tín dụng ngân hàng) có nguy cơ trở thành nợ xấu.

Nhận định trên cũng giải thích cho lý do BĐS trong nước tăng trưởng khá và thậm chí bùng nổ trong năm 2020 ở nhiều phân khúc nhờ chính sách kích thích kinh tế, cung tiền tốt, tín dụng và thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh. Năm 2020, tín dụng tăng trưởng 12,13%, trong đó tín dụng BĐS chiếm 21% tổng dư nợ tín dụng và khoảng 28% GDP năm 2020. Một số phân khúc tăng trưởng tốt và lạnh mạnh theo xu hướng phát triển của nền kinh tế thực và cầu thực như bất động sản logistic, bất động sản công nghiệp, chung cư, nhà ở phân khúc bình dân... 

Nhưng thị trường dường như đang manh nha có dấu hiệu xấu. Trong quý I/2021, dù tín dụng BĐS, tình hình phát hành trái phiếu BĐS tăng khá nhưng số lượng giao dịch thành công giảm mạnh, tới 86% so với quý IV/2020 trên khắp cả nước. Dù lượng giao dịch giảm, theo Bộ Xây dựng, giá BĐS vẫn tăng, khoảng 5 -20%, thậm chí 30% theo các phân khúc khác nhau. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn có xu hướng tăng đều theo tháng, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung cho cầu thực trong khi việc làm lại tập trung ở các khu vực này. 

Giá vẫn tăng vì thiếu cung cho cầu thực

Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với Quý IV/2020. Một số dự án có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân như: tại Hà Nội là dự án Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%); tại TP. Hồ Chí Minh là dự án Feliz En Vista (tăng 4,6%), The Metropole Thủ Thiêm (tăng 5,2%), Đạt Gia Residence Thủ Đức (tăng gần 5%), West Gate Park (tăng 6,1%). Tại Bình Dương, giá giao dịch tại các dự án như Bcons Suối Tiên, The East Gate, Compass One tăng từ 4÷5% so với Quý IV/2020.

Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa  phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng,…). 

Lượng hàng tồn kho không nhiều nhưng phần đa là do lượng cung hạn chế khi siết chặt quy hoạch và thay đổi quy hoạch tại các thành phố lớn. Điều này không nói lên rằng khả năng hấp thụ của thị trường cao như kết luận của Bộ Xây dựng trong báo cáo nêu trên. 

Tín dụng đổ vào BĐS vẫn tăng khá

Theo Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho biết, tốc độ tăng tín dụng của Quý I/2021 đang cao hơn so với mức tăng 1,3% của cùng kỳ năm trước và với mức tăng này, dư nợ tín dụng nền kinh tế đã đạt trên 9,46 triệu tỷ đồng.

Với các trái phiếu doanh nghiệp BĐS mới phát hành, NHTM có thể không nắm giữ, nhưng các doanh nghiệp BĐS khó có thể phát hành thành công nếu không có hậu thuẫn của các NHTM. Thường thì NHTM sẽ đứng ra cam kết, bảo lãnh cho TPDN BĐS phát hành. Tức là người mua trái phiếu sẽ được NHTM hoàn trả tiền gốc và lãi nếu doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh toán. (Ảnh: Pix4free)

Tín dụng lĩnh vực bất động sản là 1.835.504 tỷ đồng, tăng 2,13% so với cuối năm 2020 (kinh doanh bất động sản tăng 2,82%). Tín dụng bất động sản các năm gần đây vẫn nhưng tốc độ tăng chậm dần (năm 2019 tăng khoảng gần 30%; năm 2020 tăng trên 11%; Quý I/2021 tăng khoảng 3%) (theo báo Thanh Niên)

Lấy số liệu từ tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS này, bộ Xây dựng cho rằng nguyên nhân tăng trưởng của thị trường BĐS không còn quyết định bởi tín dụng BĐS như các số liệu trong quá khứ nữa mà là do nguồn tiền tiết kiệm trong dân cư và doanh nghiệp đổ vào đầu tư BĐS khi khu vực kinh tế thực không hấp thụ nổi dòng vốn này nữa. Quan chức của Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định rằng sự tăng trưởng của thị trường BĐS không đến từ tăng trưởng tín dụng. 

Tuy nhiên, tốc độ tăng tín dụng BĐS thực tế có thể tăng cao hơn số liệu báo cáo chính thức, đó là chưa kể quy mô tín dụng dành cho BĐS hiện đã khá lớn. Một phần lớn của tín dụng cho vay đời sống và tín dụng tiêu dùng thực chất là chảy vào thị trường BĐS, làm tăng cầu BĐS, thậm chí là đầu cơ BĐS. Theo số liệu của NHNN, trong quý I/2021, tín dụng cho tiêu dùng thậm chí còn lớn hơn quy mô tín dụng BĐS hiện nay, ở mức 1,87 triệu tỷ VND, tín dụng BĐS khoảng 1,85 triệu tỷ VND. 

Theo ý kiến của giám đốc chi nhánh một ngân hàng thương mại trên địa bàn Hà Nội, ít nhất 50% tín dụng tiêu dùng thực chất có mục đích là mua nhà, đầu tư BĐS. Nếu như vậy, quy mô thực của tín dụng BĐS có thể lên tới 30% tổng tín dụng của toàn nền kinh tế và tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS thực tế cao hơn nhiều so với con số báo cáo. Và nếu suy luận này là đúng thì tín dụng ngân hàng vẫn là nguyên nhân chính duy trì sự tăng trưởng của thị trường BĐS. Như vậy, khi số lượng giao dịch sụt giảm mạnh như hiện nay, rủi ro thanh khoản của thị trường sẽ tác động đáng kể tới an toàn tài chính của nhiều NHTM trong nước. Một số NHTM có tỷ lệ cho vay BĐS rất cao, khoảng 30% đến 60% tổng dư nợ của định chế. 

Trái phiếu BĐS phát hành chiếm tới 2/3 thị trường trong quý I/2021

Trong 3 tháng đầu năm 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) phát triển sôi động, thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp là rất lớn, trong khi việc vay vốn tại các ngân hàng không dễ dàng do doanh nghiệp chưa thực sự hồi phục sau đại dịch. Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh về cả giá trị phát hành và lãi suất.

Báo cáo của Bộ Xây dựng trích dẫn số liệu từ Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, trong tháng 3 năm 2021, các doanh nghiệp đã có tổng cộng 19 đợt phát hành trái phiếu với tổng giá trị 8.035 tỷ đồng. Doanh nghiệp  BĐS tiếp tục dẫn đầu về giá trị phát hành với 5.460 tỷ đồng, tương đương 68%. Một số công ty bất động sản huy động trái phiếu với giá trị lớn như CTCP Phát triển Bất động sản Nhật Quang (2.150 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Smart Dragon (1.900 tỷ đồng)... Trước đó, đầu tháng 1/2021, nhiều doanh nghiệp lớn BĐS cũng tham gia gọi vốn từ thị trường trái phiếu. Điển hình như Tập đoàn Vingroup thông báo về việc chào bán gần 70 triệu trái phiếu với mục đích tài trợ vốn cho hoạt động của công ty con. Mỗi trái phiếu có mệnh giá 100.000 đồng với kỳ hạn 36 tháng, tổng giá trị lên tới gần 7.000 tỷ đồng.

Như vậy, có thể thấy, từ cuối năm 2020 đến nay, các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019; lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản, lên mức từ 9,7-11%/năm. Ví dụ, trong đợt phát hành trái phiếu gần đây, Sunshine Group gọi vốn với lãi suất 11%/năm, Novaland với lãi suất 10,5%, hay cá biệt như Phát Đạt từng phát hành trái phiếu với lãi suất 14%/năm… Đáng chú ý nhất thời điểm hiện tại là Tập đoàn Apec Group với trái phiếu Happybond có tài sản đảm bảo lãi suất tới 13%/năm được đảm bảo bởi các BĐS đắt giá tại các thành phố lớn.

Trái phiếu BĐS là cam kết ngoại bảng - khoản nợ dưới chuẩn của các NHTM 

Hầu hết TPDN BĐS (khoảng 93%) được nắm giữ bởi các NHTM trong nước, theo một báo cáo của Bộ Tài chính năm 2019. Báo cáo tài chính của các NHTM niêm yết cho thấy xu hướng nắm giữ TPDN tăng cao. Ví dụ như Ngân hàng thương mại Quân đội, danh mục trái phiếu doanh nghiệp tính đến 30/9/2020 đã tăng gấp đôi so với đầu năm, với tổng giá trị trái phiếu nắm giữ lên tới 27.500 tỷ đồng. Tương tự, lượng trái phiếu doanh nghiệp mà Techcombank nắm giữ đến cuối tháng 9/2020 là 54.400 tỷ đồng, tăng hơn 24.000 tỷ đồng so với đầu năm và tăng 79% so với cùng kỳ 2019… 

Với các trái phiếu doanh nghiệp BĐS mới phát hành, NHTM có thể không nắm giữ, nhưng các doanh nghiệp BĐS khó có thể phát hành thành công nếu không có hậu thuẫn của các NHTM. Thường thì NHTM sẽ đứng ra cam kết, bảo lãnh cho TPDN BĐS phát hành. Tức là người mua trái phiếu sẽ được NHTM hoàn trả tiền gốc và lãi nếu doanh nghiệp BĐS mất khả năng thanh toán. 

Dĩ nhiên, NHTM sẽ đứng ra thẩm định doanh nghiệp BĐS mà họ bảo lãnh, thu phí bảo lãnh này. Giá trị bảo lãnh lên đến hàng trăm ngàn tỷ này được theo dõi ngoại bảng, không nằm trong khoản đầu tư của NTHM. Việc này giúp NHTM tránh được các theo dõi từ Ngân hàng Nhà nước về việc cho vay tín dụng BĐS quá cao. Bản thân cả hệ thống ngân hàng cũng tránh được chỉ trích "tỷ lệ tăng trưởng tín dụng BĐS tăng mạnh, gây rủi ro cho hệ thống". 

Nhưng cam kết ngoại bảng cũng là một nghĩa vụ tài chính không thể không thực thi của NHTM nếu xảy ra rủi ro. Bản chất của nó cũng là khoản "tín dụng" cho vay BĐS, nhưng lại không được hạch toán và theo dõi theo tiêu chuẩn của một khoản tín dụng cho vay BĐS. Ngoài ra, việc các NHTM đứng ra bảo lãnh phát hành TPDN, thực chất là khoản tín dụng dưới chuẩn. Rủi ro NHTM phải gánh như một khoản tín dụng, nhưng chuẩn an toàn của khoản "cam kết bảo  lãnh" này thấp hơn nhiều so với một khoản tín dụng cho vay thông thường. 

Ước tính cuối năm 2020, khoản "nợ dưới chuẩn” là TPDN mà NHTM nắm giữ hoặc cam kết bảo lãnh này lên tới 10-15% tổng quy mô tín dụng của toàn hệ thống. 

Rủi ro tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM nên được kiểm soát chặt chẽ từ các khoản cam kết ngoại bảng của NHTM chứ không phải là con số đẹp đẽ, nghe có vẻ an toàn trong báo cáo nội bảng của các định chế tài chính này. 

Thanh Đoàn - Hữu Nguyên

Theo NTDVN