Khủng hoảng bất động sản sẽ kéo theo sự sụp đổ của chính quyền Trung Quốc?

Sự phát triển của bong bóng bất động sản ám chỉ điều gì? Tại sao nó có thể khiến khủng hoảng bùng nổ? (Ảnh: China Revealed - The BL)

Cuộc khủng hoảng của Evergrande – gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc – ám hiệu điều gì đó nghiêm trọng hơn nhiều so với sự sụp đổ đơn thuần của một công ty bất động sản. Khi khủng hoảng ngày càng sâu sắc, rõ ràng thứ đang thực sự sụp đổ là toàn bộ hệ thống bất động sản dựa trên đầu cơ kinh tế chứ không dựa trên nhu cầu thực. Nó có thể ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống sản xuất của Trung Quốc và thậm chí cả giới tư bản toàn thế giới.

Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới, hiện đang vật lộn để trả khoản vay hơn 300 tỷ USD, bao gồm gần 20 tỷ trái phiếu thị trường quốc tế mà các công ty xếp hạng đánh giá là vỡ nợ vào tháng 12 năm ngoái sau kỳ hạn đầu tiên.

Trước tình trạng vỡ nợ liên tục, chính quyền ĐCSTQ đã nhiều lần can thiệp để ngăn chặn sự sụp đổ vô trật tự của tập đoàn kinh doanh này nhằm giảm thiểu tối đa hậu quả có thể ảnh hưởng đến phần còn lại của nền kinh tế, CNN đưa tin.

Mặc dù Evergrande đã lên trang nhất của tất cả các phương tiện truyền thông vì là công ty phát bất triển động sản lớn nhất, nhưng thực tế là tất cả các công ty ở Trung Quốc thuộc lĩnh vực này cũng đều ở trong tình trạng tương tự hoặc xấu hơn. Điều này cho thấy cuộc khủng hoảng xảy ra không chỉ bởi các yếu tố tư nhân mà còn bởi các vấn đề cấu trúc sâu xa của nền kinh tế do ĐCSTQ lãnh đạo.

Cơ quan xếp hạng tín nhiệm quốc tế, Fitch Ratings gần đây đã công bố một báo cáo, trong đó chỉ ra rằng nếu xu hướng giảm giá bán bất động sản ở Trung Quốc tiếp tục diễn ra, ít nhất 1/3 số công ty vốn được họ đánh giá là phát triển sẽ không thể tránh khỏi bị thâm hụt tài chính trong những tháng tới.

Sự sụp đổ của Evergrande và thị trường bất động sản nói chung không chỉ ảnh hưởng đến công ty và hàng nghìn nhân công mà còn ảnh hưởng đến toàn bộ Trung Quốc. Theo các báo cáo gần đây, Trung Quốc hiện có hơn 30 triệu ngôi nhà chưa bán được, dẫn đến hàng trăm “thành phố ma” hoàn toàn chìm trong nợ nần và không biết làm thế nào để thoát khỏi vực thẳm.

Chính quyền địa phương không đủ khả năng chi trả để phát triển các thành phố; kết quả là thảm kịch xảy ra do các công trình thiếu bảo trì, bị bỏ dở, tình trạng thiếu việc làm và môi trường dân sinh ảm đạm.

Nguồn gốc của mâu thuẫn

Thị trường tài chính và bất động sản của Trung Quốc dưới chế độ cộng sản đã lung lay kể từ khi cuộc khủng hoảng Evergrande gây chú ý trên toàn cầu trong vài tháng qua. Kết quả là hiện nay, thị trường bất động sản của Trung Quốc đã trở thành một bong bóng khổng lồ đang đợi nổ tung.

Để hiểu những gì đã và đang xảy ra và nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản Trung Quốc đi đến bước sụp đổ này, cần phải định nghĩa một số khái niệm, ví như “bong bóng bất động sản”.

Sự phát triển của bong bóng bất động sản ám chỉ điều gì? Tại sao nó có thể khiến khủng hoảng bùng nổ? Cần phải trả lời được những câu hỏi trên trước khi phân tích tình hình phức tạp của nền kinh tế Trung Quốc.

Hiện tượng bong bóng bất động sản nảy sinh khi thị trường phản ánh sự gia tăng bùng nổ của giá bất động sản do nhu cầu cao và nguồn cung thấp. Trong tình huống này, các nhà đầu cơ tài chính sẽ bơm thêm tiền vào thị trường, khiến nhu cầu tăng thêm.

Sau đó, đến một thời điểm nhất định, nhu cầu đỉnh điểm bắt đầu giảm xuống, trong khi nguồn cung tiếp tục tăng lên. Khi điều đó xảy ra, bong bóng sẽ vỡ. Và đây chính xác là những gì hiện đang diễn ra ở Trung Quốc.

Nói tóm lại, bong bóng trên thị trường bất động sản đã khiến giá bất động sản tăng ổn định và các công ty xây dựng đã lợi dụng tình hình đó, đổ xô xây thêm nhà và các công trình khác mà không nhận thấy rằng nhu cầu đang giảm với tốc độ phi mã.

Chính quyền Trung Quốc đóng vai trò gì trong cuộc khủng hoảng bất động sản?

Thông thường ở một quốc gia cộng sản, chính phủ thường rất chủ động tham gia và cuối cùng sẽ là người quyết định trong mọi hoạt động kinh tế: nên làm gì, vào lúc nào và tiến hành như thế nào.

Thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Trên thực tế, nó là ngành kinh doanh được chế độ này chọn làm động cơ tăng trưởng kinh tế trong suốt những thập niên qua.

Bất động sản và các lĩnh vực liên quan là một trong những động lực chính của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm hơn 30% tổng GDP. Theo nhà kinh tế học nổi tiếng Mark Williams trả lời CNN Business, tỷ trọng sản lượng kinh tế liên quan đến xây dựng và các hoạt động liên quan cao hơn nhiều so với tất cả các lĩnh vực kinh tế lớn khác.

Mặc dù không thể phủ nhận rằng hoạt động này đã thúc đẩy đáng kể nền kinh tế và là trụ cột của tăng trưởng ổn định, song các nhà phê bình vẫn luôn cảnh báo rằng động cơ này không hoạt động thực sự, mà chỉ đơn thuần là tạo ra một quả bom hẹn giờ do khoản nợ khổng lồ từ các nhà phát triển bất động sản.

Tuy nhiên, chế độ cộng sản Trung Quốc đã làm ngơ trước các khuyến nghị của các chuyên gia và tiếp tục đi theo lối mòn. Ngày nay, hậu quả đã dần rõ ràng và nguy cơ sụp đổ toàn diện về tài chính sắp xảy ra, có thể ảnh hưởng không chỉ đến nền kinh tế Trung Quốc mà còn trên toàn thế giới.

“Thị trấn ma”: Dấu hiệu của cuộc khủng hoảng được báo trước

Vài năm gần đây, thuật ngữ “thành phố ma” đã được sử dụng trong lĩnh vực bất động sản.

Về mặt lịch sử, thuật ngữ này gợi nhớ đến hình ảnh các tập đoàn ở vùng đô thị trước đây bị bỏ hoang do một số loại thảm họa thiên nhiên, khiến cư dân của họ phải tháo chạy, để lại thành phố đổ nát và hoang vắng, với một khung cảnh u ám.

Tuy nhiên, thuật ngữ chúng ta đang đề cập ở đây và thuật ngữ chúng ta đã nghe trong môi trường thị trường bất động sản không liên quan gì đến thực tế đó.

Những thành phố ma này bao gồm các công trình mới, hoành tráng, được dựng bằng bê tông, nhìn chung có diện mạo hiện đại, không gian công cộng rộng lớn, đường phố rộng rãi, cầu cống và các công trình để phục vụ hàng nghìn hoặc thậm chí hàng triệu người mỗi ngày. Điều gây tò mò là những thành phố “mới toanh” này thực ra lại rất vắng vẻ.

Những thành phố ma này không bị bỏ hoang, nhưng cũng chẳng bao giờ có người đến định cư. Trung Quốc hiện có ít nhất 65 triệu ngôi nhà trống, nhiều ngôi nhà không có chủ sở hữu và nhiều ngôi nhà khác không có người ở mà chủ sở hữu của chúng cũng đang cố gắng bán hoặc cho thuê. Theo tạp chí Business Insider đưa tin vào tháng 10/2021, những ngôi nhà này đủ cho toàn bộ người dân nước Pháp định cư.

Một trong những thị trấn ma nổi tiếng nhất Trung Quốc là thị trấn mới Ordos ở vùng Nội Mông, với Kangbashi – khu đô thị mới lớn nhất tại đây.

Vào đầu những năm 2000, thị trấn được dự định là nơi ở của một triệu người, song con số sau đó đã giảm xuống còn 300.000. Nó được khánh thành vào năm 2003 bởi chính quyền Trung Quốc, được tung hô là “kết quả của nhiều năm phát triển và tiến bộ”. Tuy nhiên, vào năm 2016, chỉ có 100.000 người sinh sống ở đó.

Một thành phố khác thuộc loại này là Tianducheng, được biết đến như là Paris của Trung Quốc, bởi trông nó giống như một Paris thu nhỏ với cùng lối kiến ​​trúc, những con phố lát đá cuội, những đài phun nước thời Phục hưng và đặc biệt là công trình Tháp Eiffel cao 91 mét có thể được nhìn thấy từ hầu hết các nơi trong thành phố.

Dân số dự định ban đầu của thành phố là 10.000 người, tuy nhiên đến nay, con số chỉ dưới 10% so với quy hoạch.

Ordos và Tianducheng chỉ là hai trong rất nhiều thành phố kiểu này ở Trung Quốc, phản ánh những mâu thuẫn xã hội to lớn tồn tại dưới chính quyền độc tài. Trong khi hàng triệu cư dân nghèo sống trong điều kiện tồi tệ ở các vùng nông thôn, thì các thành phố sang trọng lại không có người ở chính là kết quả của sự tăng trưởng ảo dựa trên đầu cơ chứ không dựa trên quy luật cung cầu tự nhiên.

Vì sao nên nỗi?

Để hiểu hiện tượng kỳ lạ “thành phố ma” này, chúng ta sẽ trả lời một số câu hỏi.

Ngay từ đầu, sự kiểm soát của chính quyền cộng sản Trung Quốc đã tạo nên bối cảnh đầu tư vào các doanh nghiệp tư nhân ở Trung Quốc rất khó khăn, các ban ngành được phúc lợi nhiều nhất và có nguồn tiết kiệm đã sử dụng bất động sản như một sự đầu tư an toàn, mua nhà và căn hộ chỉ để bán lại trực tiếp và thu tiền chênh lệch.

Một điểm cần lưu ý nữa, như đã đề cập ở trên, việc giá bất động sản tăng liên tục khiến người ta có xu hướng mua bất động sản để bán lại với kỳ vọng giá sẽ cao hơn trong tương lai gần.

Với mục đích này, một số cá nhân đã xúc tiến việc xây dựng bất động sản, nhưng chủ yếu là các công ty bất động sản lớn bắt đầu vay nợ cả trong và ngoài Trung Quốc để xây dựng các tòa nhà khổng lồ, đường xá và toàn bộ thành phố, kỳ vọng rằng giá sẽ tiếp tục tăng tới điểm mà họ có thể bán ra, trả nợ và thu về lợi nhuận.

Tình huống giả tưởng này quả là món hời lớn cho cả các công ty bất động sản và chế độ cộng sản, vốn đã làm giàu nhờ việc bán đất, đồng thời làm tăng nhu cầu việc làm trong lĩnh vực xây dựng. Mặt khác, các chủ nợ, nhà đầu tư trong nước và quốc tế cũng được hưởng lợi từ tỷ suất sinh lợi cao.

Mọi thứ diễn ra suôn sẻ cho đến khi sự thiếu hụt nhu cầu mua bất động sản ngày càng trở nên đáng chú ý và kết quả là giá bắt đầu có xu hướng đi xuống. Việc ngừng bán bất động sản khiến các công ty không còn thu nhập, do đó, chuỗi thanh toán bị gián đoạn, ảnh hưởng đến toàn thị trường và vỡ lở ra rằng việc kinh doanh nhiều năm qua đều dựa trên đầu cơ giả tạo.

Cuối cùng chúng ta còn lại gì đây? Hàng triệu người dân chấp nhận bỏ lại những bất động sản không sử dụng mà họ không thể bán kiếm lời vì không có người mua, trong khi các công ty bất động sản lâm vào cảnh nợ nần. Evergrande chính là điểm chuẩn cuối cùng, với các dự án xây dựng khổng lồ nhưng không thể đưa vào sử dụng.

Trường hợp của Evergrande

Tập đoàn Evergrande là một trong hai nhà phát triển bất động sản lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc, được thành lập vào năm 1996 tại thành phố Quảng Châu và đã trở thành một trong những công ty lớn nhất thế giới trong vài năm nhờ doanh thu khổng lồ.

Nó trực tiếp sử dụng khoảng 200.000 nhân công và gián tiếp duy trì 3,8 triệu việc làm mỗi năm. Song song với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Evergrande còn đầu tư vào lĩnh vực xe điện, thể thao và công viên giải trí. Nó cũng sản xuất và tiếp thị thực phẩm và đồ uống, chẳng hạn như nước đóng chai, hàng tạp hóa, sản phẩm từ sữa và các mặt hàng khác trên khắp Trung Quốc.

Vào năm 2010, công ty đã mua một đội bóng đá, được gọi là Quảng Châu Evergrande. Sau đó, đội bóng đã xây dựng nơi được cho là trường dạy bóng đá lớn nhất thế giới, với chi phí 185 triệu USD.

Người sáng lập tập đoàn, Hứa Gia Ấn, là một tỷ phú gốc Hoa và từng được coi là người giàu nhất Trung Quốc.

Trong những năm gần đây, để tài trợ cho các dự án lớn, công ty này đã mạnh tay vay những khoản nợ khổng lồ trên thị trường tài chính trong nước và quốc tế, với ảo tưởng rằng họ có thể trả chúng bằng nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản có lãi.

Với nhiều dự án có vẻ đầy hứa hẹn của mình, Evergrande cảnh báo vào năm 2021 rằng họ sẽ không thể đáp ứng các kỳ hạn của một khoản nợ khổng lồ do thiếu tính thanh khoản.

Được biết, chỉ tính riêng tại Trung Quốc, Evergrande đang nợ 171 ngân hàng nội địa và 121 công ty tài chính, tổng nợ phải trả lên tới 300 triệu USD.

Tình hình này đưa ra một kịch bản cực kỳ phức tạp cho chính quyền Trung Quốc. Nếu để công ty này phá sản và không đáp ứng các cam kết, hậu quả tài chính có thể rất nghiêm trọng đối với nhiều lĩnh vực của nền kinh tế Trung Quốc. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều công ty khác trong ngành cũng trong điều kiện tương tự. Nếu Chính phủ quyết định tiếp tục chính sách cứu trợ, như vậy các công ty khác cũng có thể yêu cầu nhà nước cứu trợ, điều này chắc chắn sẽ xảy ra.

Vào giữa tháng 1 năm 2022, Evergrande đã trình bày một kế hoạch tái cơ cấu nợ nhằm trấn an thị trường, nhưng trên thực tế, nó lại phản tác dụng. Các nhà đầu tư bày tỏ sự hoài nghi về “kế hoạch mờ nhạt” của gã khổng lồ bất động sản và kết quả là cổ phiếu đã giảm mạnh, theo Reuters.

Ngày 26/1 vừa qua, các giám đốc điều hành của Evergrande Trung Quốc đã trao đổi với các chủ nợ trong một cuộc điện thoại rằng công ty hy vọng sẽ làm việc với họ để đạt được một giải pháp quản lý rủi ro. Evergrande nói thêm rằng họ sẽ đối xử với tất cả các chủ nợ “công bằng và tuân theo thông lệ quốc tế”, đồng thời kêu gọi các chủ nợ không thực hiện bất kỳ “hành động pháp lý quá khích” nào.

Cuộc đối thoại của Evergrande với các chủ nợ diễn ra vào thời điểm chính quyền Trung Quốc đang thắt chặt kiểm soát đối với các nhà phát triển bất động sản và thực hiện các biện pháp để ổn định khu vực đang chìm trong nợ nần này.

Trong khi đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ cũng trong hôm 26/1 thông báo nhiều khả năng sẽ tăng lãi suất vào tháng Ba. Nếu điều này được xác nhận sẽ gây thêm áp lực lên khả năng các công ty bất động sản Trung Quốc tiếp tục huy động vốn tại Hoa Kỳ.

Điều gì đang chờ đợi Trung Quốc và thế giới?

Với kịch bản phức tạp này, sẽ có nhiều nghi ngại hơn là sự chắc chắn về tương lai của thị trường bất động sản Trung Quốc, cũng như những tác động của cuộc khủng hoảng có thể xảy ra đối với nền kinh tế châu Á và thế giới.

Tương lai rất khó đoán trước, tuy nhiên tìm ra nguồn gốc của vấn đề có vẻ dễ dàng hơn. Nếu câu hỏi được đặt ra là ai sẽ là người chịu trách nhiệm chính, thì chế độ cộng sản Trung Quốc chính là câu trả lời.

Ở một khía cạnh nào đó, cả Evergrande và các nhà phát triển bất động sản khác đều trở thành nạn nhân của cách tiếp cận mới của Bắc Kinh để quản lý nền kinh tế Trung Quốc khổng lồ trong vài thập kỷ qua.

Ngay sau khi lên nắm quyền vào năm 2013, Chủ tịch Tập Cận Bình nói rằng Trung Quốc cần “thay đổi cách tiếp cận để cải thiện chất lượng và lợi nhuận của tăng trưởng kinh tế… để theo đuổi tăng trưởng GDP thực sự thay vì lạm phát”, điều này ngụ ý rằng Chính phủ đã nhận thức đầy đủ về việc vỏ bom đã được trù liệu.

Tuy nhiên, những lời của ông Tập không bao giờ trở thành sự thật, và hệ thống đầu cơ tiếp tục phát triển cho đến khi nó chạm đến bờ vực thẳm.

Hiện tại đã quá muộn để hoạch định phát triển kinh tế và tránh khỏi khủng hoảng. Chính quyền Trung Quốc phải quyết định sẽ đóng vai trò gì trong sự hỗn loạn này, trước một tình thế tiến thoái lưỡng nan. Nếu can thiệp để giải cứu Evergrande, các doanh nghiệp đang mắc nợ nặng nề khác sẽ ngầm hiểu thông điệp là gì? Còn nếu không can thiệp, thì hậu quả đối với phần còn lại của nền kinh tế sẽ là gì?

Nhiều nhà phân tích cho rằng Bắc Kinh đang đóng vai trò chỉ đường trong việc hướng dẫn Evergrande tái cơ cấu nợ và mở rộng hoạt động kinh doanh, trong khi nhiều chuyên gia nghi ngờ rằng liệu vai trò đó có được thực hiện một cách có trách nhiệm không hay chỉ đơn giản là một biện pháp tạm thời để vượt qua thời điểm này và sau đó nó lại tiếp tục với các chính sách đầu cơ và phi thực tế.

“Ban lãnh đạo Trung Quốc đang cố gắng duy trì sự ổn định, nhưng hoàn cảnh xung quanh vòng xoáy đi xuống của Evergrande đã đặt ra những câu hỏi nghiêm túc về việc quản lý nền kinh tế Trung Quốc đang hạ nhiệt nhanh chóng của (Chủ tịch) Tập Cận Bình”, Craig Singleton, Phó thành viên Chương trình Trung Quốc tại Foundation for Defense of Democracies, một viện nghiên cứu có trụ sở tại Washington DC cho biết.

Về phần mình, chính quyền địa phương tỉnh Quảng Đông, nơi Evergrande đặt trụ sở, cho biết sẽ cử người đến công ty để giám sát việc quản lý rủi ro, tăng cường kiểm soát nội bộ và duy trì hoạt động bình thường.

Hậu quả ở Trung Quốc đã khó dự đoán, tác động đối với kinh tế toàn cầu lại càng khó đoán định hơn.

Giống như việc không ai lường trước được sự sụp đổ của Lehman Brothers hơn một thập kỷ trước đã dẫn đến cuộc suy thoái kinh tế lớn đầu tiên ở Hoa Kỳ và sau đó ảnh hưởng đến toàn thế giới, chúng ta không thể xác định được chắc chắn điều gì sẽ xảy ra trong bối cảnh mới và phức tạp này.

Để biết các sự kiện sẽ diễn ra như thế nào, có lẽ sẽ phải chờ xem liệu các công ty mắc nợ lớn như Evergrande có tiếp tục vỡ nợ trong những tháng tới hay không, và rốt cuộc chính quyền Trung Cộng sẽ đóng vai trò gì trong sự sụp đổ tài chính này.

>> Xem trọn bộ “Trung Quốc được tiết lộ”

Tác giả: Andrés Vacca – The BL
Thanh Tâm biên dịch

Đăng theo ĐKN